深中通道開(kāi)通攪動(dòng)中山樓市,馬鞍島灘涂變新城

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深中通道開(kāi)通攪動(dòng)中山樓市,馬鞍島灘涂變新城

2024年07月01日 09:18 來(lái)源:第一財經(jīng)
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  第一財經(jīng) 作者:張慧敏

  因橫亙著(zhù)珠江入???,曾經(jīng),深圳、中山兩地的車(chē)輛往來(lái)需繞行東莞、廣州、佛山三市,不管是高鐵,還是汽車(chē),車(chē)程都需要一個(gè)半小時(shí)。6月30日,隨著(zhù)深中通道正式通車(chē)運營(yíng),兩地“半小時(shí)通勤”的理想照進(jìn)現實(shí)。

  深中通道建設這些年,深中通道中山出入口所在地——馬鞍島的城市界面也產(chǎn)生了翻天覆地的變化,曾經(jīng)的一片灘涂,如今已綠草如茵,寬闊的車(chē)道縱橫交錯,一座座高樓如雨后春筍般拔地而起,在這里,一切都是嶄新的模樣。

  實(shí)際上,自2015年“深中通道”批準建設以后,憑借兩地通勤縮短、經(jīng)濟連接的良好預期,以及深中兩地房?jì)r(jià)的較大差距,深圳客就開(kāi)始涌入中山,占據了中山樓市的半壁江山。購房熱潮之下,中山商品房一年的成交量曾突破14萬(wàn)套,馬鞍島上的新房?jì)r(jià)格一度超3萬(wàn)元/平方米。

  隨著(zhù)限購等政策的出臺,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期,中山樓市的成交量已經(jīng)回落,房?jì)r(jià)泡沫也逐漸消散,如今,馬鞍島上的樓盤(pán)價(jià)格普遍回落至2萬(wàn)元/平方米左右。有觀(guān)點(diǎn)認為,深中通道的開(kāi)通將促進(jìn)珠江西岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展,加強人口的聚集,從而提高中山乃至周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

  中山樓市起伏

  “深中通道”是連接深圳市、中山市以及廣州市南沙區的跨海大橋,東起深圳市寶安區鶴洲立交,西至中山市橫門(mén)樞紐,全長(cháng)24千米,其中有6.8千米長(cháng)的沉管隧道,設計速度100千米/小時(shí),是我國國家高速公路網(wǎng)深圳—岑溪高速公路(國家高速G2518)的組成部分。

  深中通道項目于2015年底獲國家發(fā)展改革委批復“許可”,并于2016年年底正式開(kāi)工建設。自深中通道項目獲批建設以來(lái),中山市的樓市迅速升溫,成交量突破歷史紀錄。

  合富輝煌統計的數據顯示,2016年中山全市成交商品房12.5萬(wàn)套,同比2014年9.7萬(wàn)套上漲28%。值得一提的是,距離深中通道中山出入口最近的火炬開(kāi)發(fā)區和東區,當年成交量在各鎮區中排名前三,同比漲幅均近五成,合富輝煌分析稱(chēng),火炬和東區的快速上漲得益于深圳客的熱捧。2016年,中山全市商品房成交量繼續上升,至14.4萬(wàn)套,同比上漲6%,火炬開(kāi)發(fā)區成交套數位居所有鎮榜首。

  “深中通道”概念下,深圳客戶(hù)成為中山樓市購買(mǎi)力的重要組成部分。樂(lè )有家研究中心的數據顯示,2015和2016年期間,隨著(zhù)深圳客的涌入,中山一手住宅網(wǎng)簽量穩居高位,其中深圳人在中山的購房占比高達50%,深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

  為何深圳人熱衷到中山買(mǎi)房?中山房?jì)r(jià)相對深圳的“低洼”特征是重要原因。樂(lè )有家數據顯示,2015年,深圳市二手住宅成交均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米,而彼時(shí),中山市二手住宅成交均價(jià)僅為5550元/平方米,深圳房?jì)r(jià)是中山的7.8倍,也就是說(shuō),深圳一套房的錢(qián),能夠在中山買(mǎi)7套同樣面積大小的房子。

  經(jīng)歷了兩年樓市成交高峰之后,隨著(zhù)限購政策的出臺,中山市商品房成交量應聲回落。2017年,中山市發(fā)布住房限購政策,外地戶(hù)籍須繳滿(mǎn)半年社保才能購房,限購兩套新建商品住房,中山市戶(hù)籍家庭限購三套商品住房。另外還規定,購買(mǎi)首套房的首付比例不低于30%,二套房首付比例不低于40%。樓市政策收緊之下,2017年,中山市一手住宅成交套數減少至2萬(wàn)套,同比減少了八成,與此同時(shí),深圳人在中山的購房占比降至18%。

  2018年~2021年四年間,中山市一手住宅年度成交量相對平穩,恢復至6萬(wàn)套左右,這幾年,深圳人在中山購房的占比基本維持在10%左右。

  深圳客涌入中山買(mǎi)房的這些年,中山市的房?jì)r(jià)逐年上漲,其與深圳的房?jì)r(jià)差距也在縮小。樂(lè )有家統計的數據顯示,2020年上半年,中山市二手房成交均價(jià)上漲至13874元/平方米,深圳二手住宅成交均價(jià)為65435元/平方米,深圳房?jì)r(jià)是中山的4.7倍。

  2022年以來(lái),在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下,2022年中山市新房住宅成交量已降至3.7萬(wàn)套左右;2023年,繼續下降至3.1萬(wàn)套,截至2023年,中山新房住宅成交量已連續下跌5年。

  成交量回落的同時(shí),中山市的房?jì)r(jià)也較高點(diǎn)有所下降。安居客數據顯示,今年6月,中山市二手房掛牌均價(jià)為9200元/平方米,相比2021年10月的高點(diǎn)1.19萬(wàn)元/平方米下降23%;今年6月,中山市新房公示均價(jià)為1.24萬(wàn)元/平方米,較2021年8月的高點(diǎn)1.51萬(wàn)元/平方米下降18%。

  灘涂到新城的蛻變

  提起深中通道給中山樓市帶來(lái)的影響,不得不提馬鞍島。

  馬鞍島是中山市東部的一個(gè)小島,屬于中山市翠亨新區的起步區,根據規劃,將在2035年建成國際化現代化創(chuàng )新型城市新中心,宜業(yè)宜居宜游的濱海生態(tài)科技新城。馬鞍島也是深中通道登陸中山的第一站,總面積35平方公里,相當于兩個(gè)深圳前海合作區(擴容之前)的面積。

  很早以前,馬鞍島還只是一片灘涂,上世紀八九十年代圍海造田之后,馬鞍島逐漸成型,尤其是2013年翠亨新區管委會(huì )正式成立,加上2015年深中通道等規劃陸續落地建設,馬鞍島的面貌實(shí)現了完全的蛻變。

  如今,駕車(chē)在馬鞍島上轉一圈,很明顯的感受是,相比擁擠的老城區,馬鞍島的道路寬闊,道路兩旁整齊劃一的綠化帶很容易給人帶來(lái)心曠神怡之感;這座新城也少不了高樓,無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園、寫(xiě)字樓,還是住宅小區,建筑外立面都很新;正在建設的項目也不少,站在島上環(huán)繞四周,幾乎都能看到塔吊林立的工地。

  馬鞍島上的住宅建設起步于2018年。當年6月,馬鞍島上第一塊商業(yè)住宅用地公開(kāi)拍賣(mài),經(jīng)過(guò)252輪競價(jià),萬(wàn)科以14.04億元拿下馬鞍島北部地塊,樓面地價(jià)13952元/平方米,位居彼時(shí)中山市樓面地價(jià)排行榜第一,可以說(shuō)是出道就登上巔峰。

  2019年11月,馬鞍島上拍出的第一塊住宅用地以“萬(wàn)科中天西灣匯”為項目名開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右,算是當時(shí)中山房?jì)r(jià)的天花板級別。盡管價(jià)格并不便宜,但一年時(shí)間內,該小區1837套住宅全部售罄。

  萬(wàn)科之后,保利、恒大、招商、雅居樂(lè )等品牌房企相繼進(jìn)入馬鞍島,一座座高樓拔地而起。對于樓盤(pán)的客戶(hù),開(kāi)發(fā)商無(wú)不緊盯深圳購房者。

  馬鞍島樓市開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的早期,為了吸引深圳購房者,島上不少樓盤(pán)直接將項目展廳和產(chǎn)品發(fā)布會(huì )設在深圳。此前記者走訪(fǎng)時(shí)還發(fā)現,為了讓購房者感受到深圳與馬鞍島的“短距離”,馬鞍島東部靠海的某樓盤(pán),還特意在樣板間放置了多臺望遠鏡供購房者更清晰的望到深圳?,F場(chǎng)的銷(xiāo)售顧問(wèn)稱(chēng),“天氣好的時(shí)候,肉眼就能看到深圳前海?!?/p>

  如今,隨著(zhù)樓市去化速度放緩,加上可選的住宅項目變多,馬鞍島上的房?jì)r(jià)也已經(jīng)下了一個(gè)臺階。以馬鞍島上第一個(gè)拿地的項目萬(wàn)科中天西灣匯為例,某房產(chǎn)中介平臺顯示,該小區目前在售的住宅共50套,二手房掛牌最低單價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。中山市的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示,該項目此前新房銷(xiāo)售價(jià)格不低于2.6萬(wàn)元/平。若按此計算,該業(yè)主出售二手房可能虧損。

  記者了解到,目前馬鞍島上的新房住宅很少能賣(mài)到3萬(wàn)元/平方米,2萬(wàn)元/平方米左右是大部分項目的價(jià)格。以保利和筑天匯花園為例,去年5月第一財經(jīng)走訪(fǎng)時(shí),價(jià)格在2萬(wàn)元~2.4萬(wàn)元/平方米左右,已經(jīng)較2020年開(kāi)盤(pán)時(shí)的3萬(wàn)元~3.5萬(wàn)元/平方米降了不少,今年6月中旬,記者詢(xún)問(wèn)售樓處得知,價(jià)格已經(jīng)降至1.8萬(wàn)元/平方米,而且還有8萬(wàn)元的過(guò)橋費補貼??梢哉f(shuō),該樓盤(pán)目前的價(jià)格已經(jīng)較三年前降了五成左右。

  在深中通道正式開(kāi)通之際,開(kāi)發(fā)商也在努力促銷(xiāo)。例如,近期房產(chǎn)中介平臺樂(lè )有家聯(lián)合中山市馬鞍島上的樓盤(pán)——中興智慧城推出“深中聯(lián)動(dòng)送3年通行費”活動(dòng),6月6日到7月6日期間前100名認購客戶(hù)免費送9萬(wàn)通行費,9萬(wàn)元的通行費將在總價(jià)中進(jìn)行扣除。而早在今年1月中旬,深中通道車(chē)輛通行費定價(jià)聽(tīng)證方案公布時(shí),中山市馬鞍島上不少樓盤(pán)就開(kāi)啟了“買(mǎi)房送通行費”的優(yōu)惠活動(dòng),有樓盤(pán)最多送4000次通行費,折算成人民幣大約26萬(wàn)元。

  值得一提的是,盡管深中通道正式投入運營(yíng)后,將大大縮短深圳、中山兩地的通勤距離,“深圳上班,中山居住”的想象成為現實(shí),但并不便宜的通行費也讓市場(chǎng)上出現了不同的聲音:每天一來(lái)一回僅通行費就要130元左右,一個(gè)月按照22天工作日計算,每月通行費大概2860元,每年通行費就是3.4萬(wàn)元,加上中山的月供,不如在深圳買(mǎi)房了。

  不過(guò),不可否認的是,從目前的情況來(lái)看,馬鞍島的新房?jì)r(jià)格普遍在2萬(wàn)元/平方米,而深中通道深圳出入口所在的深圳市寶安區,目前的新房?jì)r(jià)格范圍在5~9萬(wàn)元/平方米不等,相比之下,鄰深的馬鞍島仍然處于價(jià)格洼地。

  產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口聚集

  除了樓市,如今中山的經(jīng)濟也有不少“深圳基因”。中山市政府官網(wǎng)顯示,馬鞍島將專(zhuān)注于發(fā)展健康醫療、精密制造和現代服務(wù)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)。據樂(lè )有家研究中心統計,截至2022年11月,馬鞍島已有133家企業(yè)入駐,70多個(gè)項目已動(dòng)工,進(jìn)駐馬鞍島的企業(yè),80%為深圳企業(yè),如華為、中興、哈工大等。

  2024年中山市政府工作報告提到,要深入推進(jìn)深中一體化,深度融入深圳產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈,建成深中公交樞紐站,深中航空港,推動(dòng)在深圳設立孵化器、科創(chuàng )中心,全面對標深圳營(yíng)商環(huán)境,推動(dòng)超80項改革,新增100項政務(wù)服務(wù)“跨城通辦。

  廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經(jīng)表示,深中通道是珠江東岸、西岸之間互聯(lián)互通的重要基礎設施,多年來(lái),因為受交通要素制約,兩岸的發(fā)展不對稱(chēng)。如今深中通道通車(chē),加上中山在翠亨新區布局了大量的產(chǎn)業(yè)園,產(chǎn)業(yè)也將帶動(dòng)人口的聚集,促進(jìn)中山產(chǎn)業(yè)發(fā)展,而勞動(dòng)人口的聚集,也將增加對住宅等方面的需求。

  第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿則表示,深中通道的通車(chē)將促進(jìn)人員流動(dòng)和資源要素的有效配置,有助于深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向中山等周邊城市輻射,拓展了深圳企業(yè)發(fā)展的空間腹地,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟結構優(yōu)化,加強深圳與中山、江門(mén)等灣區西岸城市群之間的經(jīng)濟聯(lián)系與協(xié)作,為大灣區經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限可能。

  此外,吳睿還表示,根據廣東省交通運輸廳的數據預測,深中通道預計每年可為沿線(xiàn)城市帶來(lái)數百億的經(jīng)濟增量,同時(shí)深圳的高房?jì)r(jià)和高人口密度可能導致居住和商業(yè)需求向中山等周邊城市外溢,都可以在不同層面提高周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

  值得一提的是,2022年以來(lái),中山市出臺了不少樓市松綁政策,目前,中山全市已不限購,外地戶(hù)籍在中山買(mǎi)房也已不需要繳納一定年限的社保。今年5月以來(lái),中山市首套房首付比例再次下調,至15%,公積金貸款最高額度從90萬(wàn)元提升至120萬(wàn)元,此外,今年以來(lái),深圳、中山兩地的公積金開(kāi)啟互認模式,為兩地居民跨城購房也提供了便利。

  盡管中山樓市松綁政策見(jiàn)底,但是今年以來(lái),中山樓市表現依舊較為平淡。據合富研究院監測,今年5月,中山全市新房住宅成交2050套,同比下降38.4%,低于2023年月均2586套的水平,馬鞍島所屬的南朗鎮成交241套,低于2023年月均378套的水平。

  不過(guò)相比今年一季度,3月以來(lái)隨著(zhù)新政利好及深中通道開(kāi)通臨近,中山樓市看房及成交量有明顯提升。樂(lè )有家研究中心監測的數據顯示,中山樂(lè )有家門(mén)店今年二季度看房量逐月增長(cháng),月均看房量較2023下半年月均水平上漲20%。成交量方面,5月中山樂(lè )有家新房成交量對比3月小陽(yáng)春上漲20%。從區域來(lái)看,這兩個(gè)月深圳客、香港客咨詢(xún)及成交增多,主要聚集在馬鞍島和市中心區。

  深中通道將給深中兩地的經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、人口聚集,以及居住需求帶來(lái)多大的動(dòng)力?時(shí)間會(huì )告訴我們答案。

【編輯:劉陽(yáng)禾】
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