第一財(cái)經(jīng) 作者：張慧敏

　　因橫亙著珠江入海口，曾經(jīng)，深圳、中山兩地的車輛往來(lái)需繞行東莞、廣州、佛山三市，不管是高鐵，還是汽車，車程都需要一個(gè)半小時(shí)。6月30日，隨著深中通道正式通車運(yùn)營(yíng)，兩地“半小時(shí)通勤”的理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

　　深中通道建設(shè)這些年，深中通道中山出入口所在地——馬鞍島的城市界面也產(chǎn)生了翻天覆地的變化，曾經(jīng)的一片灘涂，如今已綠草如茵，寬闊的車道縱橫交錯(cuò)，一座座高樓如雨后春筍般拔地而起，在這里，一切都是嶄新的模樣。

　　實(shí)際上，自2015年“深中通道”批準(zhǔn)建設(shè)以后，憑借兩地通勤縮短、經(jīng)濟(jì)連接的良好預(yù)期，以及深中兩地房?jī)r(jià)的較大差距，深圳客就開(kāi)始涌入中山，占據(jù)了中山樓市的半壁江山。購(gòu)房熱潮之下，中山商品房一年的成交量曾突破14萬(wàn)套，馬鞍島上的新房?jī)r(jià)格一度超3萬(wàn)元/平方米。

　　隨著限購(gòu)等政策的出臺(tái)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，中山樓市的成交量已經(jīng)回落，房?jī)r(jià)泡沫也逐漸消散，如今，馬鞍島上的樓盤價(jià)格普遍回落至2萬(wàn)元/平方米左右。有觀點(diǎn)認(rèn)為，深中通道的開(kāi)通將促進(jìn)珠江西岸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)人口的聚集，從而提高中山乃至周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

　　中山樓市起伏

　　“深中通道”是連接深圳市、中山市以及廣州市南沙區(qū)的跨海大橋，東起深圳市寶安區(qū)鶴洲立交，西至中山市橫門樞紐，全長(zhǎng)24千米，其中有6.8千米長(zhǎng)的沉管隧道，設(shè)計(jì)速度100千米/小時(shí)，是我國(guó)國(guó)家高速公路網(wǎng)深圳—岑溪高速公路(國(guó)家高速G2518)的組成部分。

　　深中通道項(xiàng)目于2015年底獲國(guó)家發(fā)展改革委批復(fù)“許可”，并于2016年年底正式開(kāi)工建設(shè)。自深中通道項(xiàng)目獲批建設(shè)以來(lái)，中山市的樓市迅速升溫，成交量突破歷史紀(jì)錄。

　　合富輝煌統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2016年中山全市成交商品房12.5萬(wàn)套，同比2014年9.7萬(wàn)套上漲28%。值得一提的是，距離深中通道中山出入口最近的火炬開(kāi)發(fā)區(qū)和東區(qū)，當(dāng)年成交量在各鎮(zhèn)區(qū)中排名前三，同比漲幅均近五成，合富輝煌分析稱，火炬和東區(qū)的快速上漲得益于深圳客的熱捧。2016年，中山全市商品房成交量繼續(xù)上升，至14.4萬(wàn)套，同比上漲6%，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)成交套數(shù)位居所有鎮(zhèn)榜首。

　　“深中通道”概念下，深圳客戶成為中山樓市購(gòu)買力的重要組成部分。樂(lè)有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2015和2016年期間，隨著深圳客的涌入，中山一手住宅網(wǎng)簽量穩(wěn)居高位，其中深圳人在中山的購(gòu)房占比高達(dá)50%，深圳客直接撐起中山樓市半壁江山。

　　為何深圳人熱衷到中山買房？中山房?jī)r(jià)相對(duì)深圳的“低洼”特征是重要原因。樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳市二手住宅成交均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米，而彼時(shí)，中山市二手住宅成交均價(jià)僅為5550元/平方米，深圳房?jī)r(jià)是中山的7.8倍，也就是說(shuō)，深圳一套房的錢，能夠在中山買7套同樣面積大小的房子。

　　經(jīng)歷了兩年樓市成交高峰之后，隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，中山市商品房成交量應(yīng)聲回落。2017年，中山市發(fā)布住房限購(gòu)政策，外地戶籍須繳滿半年社保才能購(gòu)房，限購(gòu)兩套新建商品住房，中山市戶籍家庭限購(gòu)三套商品住房。另外還規(guī)定，購(gòu)買首套房的首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%。樓市政策收緊之下，2017年，中山市一手住宅成交套數(shù)減少至2萬(wàn)套，同比減少了八成，與此同時(shí)，深圳人在中山的購(gòu)房占比降至18%。

　　2018年~2021年四年間，中山市一手住宅年度成交量相對(duì)平穩(wěn)，恢復(fù)至6萬(wàn)套左右，這幾年，深圳人在中山購(gòu)房的占比基本維持在10%左右。

　　深圳客涌入中山買房的這些年，中山市的房?jī)r(jià)逐年上漲，其與深圳的房?jī)r(jià)差距也在縮小。樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，中山市二手房成交均價(jià)上漲至13874元/平方米，深圳二手住宅成交均價(jià)為65435元/平方米，深圳房?jī)r(jià)是中山的4.7倍。

　　2022年以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的背景下，2022年中山市新房住宅成交量已降至3.7萬(wàn)套左右；2023年，繼續(xù)下降至3.1萬(wàn)套，截至2023年，中山新房住宅成交量已連續(xù)下跌5年。

　　成交量回落的同時(shí)，中山市的房?jī)r(jià)也較高點(diǎn)有所下降。安居客數(shù)據(jù)顯示，今年6月，中山市二手房掛牌均價(jià)為9200元/平方米，相比2021年10月的高點(diǎn)1.19萬(wàn)元/平方米下降23%；今年6月，中山市新房公示均價(jià)為1.24萬(wàn)元/平方米，較2021年8月的高點(diǎn)1.51萬(wàn)元/平方米下降18%。

　　灘涂到新城的蛻變

　　提起深中通道給中山樓市帶來(lái)的影響，不得不提馬鞍島。

　　馬鞍島是中山市東部的一個(gè)小島，屬于中山市翠亨新區(qū)的起步區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，將在2035年建成國(guó)際化現(xiàn)代化創(chuàng)新型城市新中心，宜業(yè)宜居宜游的濱海生態(tài)科技新城。馬鞍島也是深中通道登陸中山的第一站，總面積35平方公里，相當(dāng)于兩個(gè)深圳前海合作區(qū)(擴(kuò)容之前)的面積。

　　很早以前，馬鞍島還只是一片灘涂，上世紀(jì)八九十年代圍海造田之后，馬鞍島逐漸成型，尤其是2013年翠亨新區(qū)管委會(huì)正式成立，加上2015年深中通道等規(guī)劃陸續(xù)落地建設(shè)，馬鞍島的面貌實(shí)現(xiàn)了完全的蛻變。

　　如今，駕車在馬鞍島上轉(zhuǎn)一圈，很明顯的感受是，相比擁擠的老城區(qū)，馬鞍島的道路寬闊，道路兩旁整齊劃一的綠化帶很容易給人帶來(lái)心曠神怡之感；這座新城也少不了高樓，無(wú)論是產(chǎn)業(yè)園、寫字樓，還是住宅小區(qū)，建筑外立面都很新；正在建設(shè)的項(xiàng)目也不少，站在島上環(huán)繞四周，幾乎都能看到塔吊林立的工地。

　　馬鞍島上的住宅建設(shè)起步于2018年。當(dāng)年6月，馬鞍島上第一塊商業(yè)住宅用地公開(kāi)拍賣，經(jīng)過(guò)252輪競(jìng)價(jià)，萬(wàn)科以14.04億元拿下馬鞍島北部地塊，樓面地價(jià)13952元/平方米，位居彼時(shí)中山市樓面地價(jià)排行榜第一，可以說(shuō)是出道就登上巔峰。

　　2019年11月，馬鞍島上拍出的第一塊住宅用地以“萬(wàn)科中天西灣匯”為項(xiàng)目名開(kāi)盤，銷售均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，算是當(dāng)時(shí)中山房?jī)r(jià)的天花板級(jí)別。盡管價(jià)格并不便宜，但一年時(shí)間內(nèi)，該小區(qū)1837套住宅全部售罄。

　　萬(wàn)科之后，保利、恒大、招商、雅居樂(lè)等品牌房企相繼進(jìn)入馬鞍島，一座座高樓拔地而起。對(duì)于樓盤的客戶，開(kāi)發(fā)商無(wú)不緊盯深圳購(gòu)房者。

　　馬鞍島樓市開(kāi)發(fā)銷售的早期，為了吸引深圳購(gòu)房者，島上不少樓盤直接將項(xiàng)目展廳和產(chǎn)品發(fā)布會(huì)設(shè)在深圳。此前記者走訪時(shí)還發(fā)現(xiàn)，為了讓購(gòu)房者感受到深圳與馬鞍島的“短距離”，馬鞍島東部靠海的某樓盤，還特意在樣板間放置了多臺(tái)望遠(yuǎn)鏡供購(gòu)房者更清晰的望到深圳?，F(xiàn)場(chǎng)的銷售顧問(wèn)稱，“天氣好的時(shí)候，肉眼就能看到深圳前海?！?/p>

　　如今，隨著樓市去化速度放緩，加上可選的住宅項(xiàng)目變多，馬鞍島上的房?jī)r(jià)也已經(jīng)下了一個(gè)臺(tái)階。以馬鞍島上第一個(gè)拿地的項(xiàng)目萬(wàn)科中天西灣匯為例，某房產(chǎn)中介平臺(tái)顯示，該小區(qū)目前在售的住宅共50套，二手房掛牌最低單價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米。中山市的房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，該項(xiàng)目此前新房銷售價(jià)格不低于2.6萬(wàn)元/平。若按此計(jì)算，該業(yè)主出售二手房可能虧損。

　　記者了解到，目前馬鞍島上的新房住宅很少能賣到3萬(wàn)元/平方米，2萬(wàn)元/平方米左右是大部分項(xiàng)目的價(jià)格。以保利和筑天匯花園為例，去年5月第一財(cái)經(jīng)走訪時(shí)，價(jià)格在2萬(wàn)元~2.4萬(wàn)元/平方米左右，已經(jīng)較2020年開(kāi)盤時(shí)的3萬(wàn)元～3.5萬(wàn)元/平方米降了不少，今年6月中旬，記者詢問(wèn)售樓處得知，價(jià)格已經(jīng)降至1.8萬(wàn)元/平方米，而且還有8萬(wàn)元的過(guò)橋費(fèi)補(bǔ)貼?？梢哉f(shuō)，該樓盤目前的價(jià)格已經(jīng)較三年前降了五成左右。

　　在深中通道正式開(kāi)通之際，開(kāi)發(fā)商也在努力促銷。例如，近期房產(chǎn)中介平臺(tái)樂(lè)有家聯(lián)合中山市馬鞍島上的樓盤——中興智慧城推出“深中聯(lián)動(dòng)送3年通行費(fèi)”活動(dòng)，6月6日到7月6日期間前100名認(rèn)購(gòu)客戶免費(fèi)送9萬(wàn)通行費(fèi)，9萬(wàn)元的通行費(fèi)將在總價(jià)中進(jìn)行扣除。而早在今年1月中旬，深中通道車輛通行費(fèi)定價(jià)聽(tīng)證方案公布時(shí)，中山市馬鞍島上不少樓盤就開(kāi)啟了“買房送通行費(fèi)”的優(yōu)惠活動(dòng)，有樓盤最多送4000次通行費(fèi)，折算成人民幣大約26萬(wàn)元。

　　值得一提的是，盡管深中通道正式投入運(yùn)營(yíng)后，將大大縮短深圳、中山兩地的通勤距離，“深圳上班，中山居住”的想象成為現(xiàn)實(shí)，但并不便宜的通行費(fèi)也讓市場(chǎng)上出現(xiàn)了不同的聲音：每天一來(lái)一回僅通行費(fèi)就要130元左右，一個(gè)月按照22天工作日計(jì)算，每月通行費(fèi)大概2860元，每年通行費(fèi)就是3.4萬(wàn)元，加上中山的月供，不如在深圳買房了。

　　不過(guò)，不可否認(rèn)的是，從目前的情況來(lái)看，馬鞍島的新房?jī)r(jià)格普遍在2萬(wàn)元/平方米，而深中通道深圳出入口所在的深圳市寶安區(qū)，目前的新房?jī)r(jià)格范圍在5～9萬(wàn)元/平方米不等，相比之下，鄰深的馬鞍島仍然處于價(jià)格洼地。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)人口聚集

　　除了樓市，如今中山的經(jīng)濟(jì)也有不少“深圳基因”。中山市政府官網(wǎng)顯示，馬鞍島將專注于發(fā)展健康醫(yī)療、精密制造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2022年11月，馬鞍島已有133家企業(yè)入駐，70多個(gè)項(xiàng)目已動(dòng)工，進(jìn)駐馬鞍島的企業(yè)，80%為深圳企業(yè)，如華為、中興、哈工大等。

　　2024年中山市政府工作報(bào)告提到，要深入推進(jìn)深中一體化，深度融入深圳產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈，建成深中公交樞紐站，深中航空港，推動(dòng)在深圳設(shè)立孵化器、科創(chuàng)中心，全面對(duì)標(biāo)深圳營(yíng)商環(huán)境，推動(dòng)超80項(xiàng)改革，新增100項(xiàng)政務(wù)服務(wù)“跨城通辦。

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，深中通道是珠江東岸、西岸之間互聯(lián)互通的重要基礎(chǔ)設(shè)施，多年來(lái)，因?yàn)槭芙煌ㄒ刂萍s，兩岸的發(fā)展不對(duì)稱。如今深中通道通車，加上中山在翠亨新區(qū)布局了大量的產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)也將帶動(dòng)人口的聚集，促進(jìn)中山產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而勞動(dòng)人口的聚集，也將增加對(duì)住宅等方面的需求。

　　第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿則表示，深中通道的通車將促進(jìn)人員流動(dòng)和資源要素的有效配置，有助于深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)向中山等周邊城市輻射，拓展了深圳企業(yè)發(fā)展的空間腹地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，加強(qiáng)深圳與中山、江門等灣區(qū)西岸城市群之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系與協(xié)作，為大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)了無(wú)限可能。

　　此外，吳睿還表示，根據(jù)廣東省交通運(yùn)輸廳的數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，深中通道預(yù)計(jì)每年可為沿線城市帶來(lái)數(shù)百億的經(jīng)濟(jì)增量，同時(shí)深圳的高房?jī)r(jià)和高人口密度可能導(dǎo)致居住和商業(yè)需求向中山等周邊城市外溢，都可以在不同層面提高周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

　　值得一提的是，2022年以來(lái)，中山市出臺(tái)了不少樓市松綁政策，目前，中山全市已不限購(gòu)，外地戶籍在中山買房也已不需要繳納一定年限的社保。今年5月以來(lái)，中山市首套房首付比例再次下調(diào)，至15%，公積金貸款最高額度從90萬(wàn)元提升至120萬(wàn)元，此外，今年以來(lái)，深圳、中山兩地的公積金開(kāi)啟互認(rèn)模式，為兩地居民跨城購(gòu)房也提供了便利。

　　盡管中山樓市松綁政策見(jiàn)底，但是今年以來(lái)，中山樓市表現(xiàn)依舊較為平淡。據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)，今年5月，中山全市新房住宅成交2050套，同比下降38.4%，低于2023年月均2586套的水平，馬鞍島所屬的南朗鎮(zhèn)成交241套，低于2023年月均378套的水平。

　　不過(guò)相比今年一季度，3月以來(lái)隨著新政利好及深中通道開(kāi)通臨近，中山樓市看房及成交量有明顯提升。樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，中山樂(lè)有家門店今年二季度看房量逐月增長(zhǎng)，月均看房量較2023下半年月均水平上漲20%。成交量方面，5月中山樂(lè)有家新房成交量對(duì)比3月小陽(yáng)春上漲20%。從區(qū)域來(lái)看，這兩個(gè)月深圳客、香港客咨詢及成交增多，主要聚集在馬鞍島和市中心區(qū)。

　　深中通道將給深中兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)融合、人口聚集，以及居住需求帶來(lái)多大的動(dòng)力？時(shí)間會(huì)告訴我們答案。