國是訪(fǎng)問(wèn)丨建設保障房,錢(qián)從哪兒來(lái)?

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國是訪(fǎng)問(wèn)丨建設保障房,錢(qián)從哪兒來(lái)?

2024年07月01日 13:19 來(lái)源:國是直通車(chē)
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  文/夏賓

  中國正加緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

  4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議提出,要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

  過(guò)去一段時(shí)間,國家有關(guān)部門(mén)和多個(gè)高能級城市已經(jīng)拿出行動(dòng)并有創(chuàng )新:在房地產(chǎn)市場(chǎng)“收舊換新”“以舊換新”;將部分存量商品房轉化為保障性租賃住房的“消化存量”;采取“市場(chǎng)+保障”雙軌模式“優(yōu)化增量”;以人定房,以房定地,統籌“市場(chǎng)+保障”的住宅用地供應安排等。

  仲量聯(lián)行大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟近日在接受中新社國是直通車(chē)采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng),中央、地方以及社會(huì )資金層面應繼續加大對保障房的金融支持力度,以解決三大難點(diǎn)和挑戰,圓滿(mǎn)完成保障房建設任務(wù)。

  一是政策資金體量應覆蓋保障房籌建成本;

  二是從區位上努力平衡保障房供給的有效性與商品房去庫存的緊迫性;

  三是要促進(jìn)保障房市場(chǎng)收益與資金成本大致匹配以實(shí)現經(jīng)營(yíng)可持續性。

  采訪(fǎng)實(shí)錄摘要如下:

  國是直通車(chē):作為頂層設計,《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》有哪些地方值得關(guān)注?

  龐溟:隨著(zhù)經(jīng)濟和社會(huì )的發(fā)展,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形態(tài)、結構和特點(diǎn),都在不斷演變。盡管政府在不同階段積極調控并規范住宅市場(chǎng),提出“公租房”“廉租房”等政策保障普通民眾尤其是低收入人群的居住需求,然而在實(shí)踐中,相較于城市化帶來(lái)的人口大規模流入,尤其在高線(xiàn)城市,保障性住房供應仍顯滯后,大量外來(lái)人口的居住需求面臨較大缺口。

  在此背景下,為實(shí)現城市新增人口“居有所安”和經(jīng)濟平穩發(fā)展的雙重目標,國務(wù)院于2023年8月發(fā)布《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》(下稱(chēng)“14號文”)。

  關(guān)注點(diǎn)有很多,比如在配租保障房方面,除原有公租房、廉租房等保障體系外,針對新市民和青年人群的“保租房”是當下發(fā)力的重點(diǎn)。

  “十四五”期間,全國原計劃籌集建設保障性租賃住房870萬(wàn)套,然而隨著(zhù)實(shí)踐中部分高線(xiàn)城市人口加速流入以及中央對保障房建設愈發(fā)重視,部分城市開(kāi)始動(dòng)態(tài)調整自身規劃以適度增加供應。如:深圳將原有規劃的54萬(wàn)套提升至74萬(wàn)套,成都將原有規劃的25萬(wàn)套提升至30萬(wàn)套等。截至2023年末,根據國家統計局數據,全國已完成建設和籌集約573萬(wàn)套,完成“十四五”期間原計劃量的65.9%。

  在配售型保障房方面,“14號文”確立了“土地成本+建安成本+利潤”的保本微利配售規則和“封閉管理不得上市交易,閑置轉讓由政府回購”的運營(yíng)管理機制,主要解決工薪群體、城市引進(jìn)的科技人員、教師以及醫護人員幾類(lèi)人員的住房購買(mǎi)需求。

  整體規模上,鑒于配售型保障房概念提出相對較晚,目前各地對該類(lèi)型保障房規劃仍處于政策探索、先行先試階段。

  截至目前,據不完全統計,全國重點(diǎn)城市已有超過(guò)13萬(wàn)套配售型保障房進(jìn)入建設期。從數量上看,2024年福州計劃籌建套數最多,為1.24萬(wàn)套;北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市以及西安均在1萬(wàn)套左右;其他二線(xiàn)及三線(xiàn)城市規模均在2000至4000套之間。預計后續各城市將出臺相應具體規劃,配售型保障房規模占比有望得到提升。

  國是直通車(chē):目前來(lái)看,保障房的籌建渠道有哪些?

  龐溟:從建設方式來(lái)看,保障房的籌建渠道分為新建和存量盤(pán)活兩種:新建指在新增建設用地中,新建商品房可配建一部分比例保障性住房;其他籌建渠道均為存量盤(pán)活,包括企事業(yè)單位自有用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、產(chǎn)業(yè)園配套用地、非居住存量房、存量居住房改建五種方式。

  不難看出,保障房建設將對盤(pán)活存量閑置房屋和低效土地資源具有顯著(zhù)作用。

  根據“14號文”規劃保障性住房的供給,需要先確定保障性用地,主要是將原有閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公用地,變更土地用途,然后在不補繳地價(jià)款的前提下,可以通過(guò)劃撥模式完成供地。而允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房,則具有一石雙鳥(niǎo)的作用:既可以完成保障房供給,覆蓋新市民需求,又能去化新房庫存,緩解當下商品房市場(chǎng)壓力。此外,建成后的項目將執行保障房政策優(yōu)惠,如水電氣價(jià)格執行民用標準、增值稅房產(chǎn)稅減少等稅收支持。

  國是直通車(chē):保障房建設的資金從哪里來(lái)?怎么通過(guò)金融服務(wù)為保障房建設保駕護航?

  龐溟:歷史數據顯示,地方財政是保障房建設的主要資金來(lái)源,貢獻度長(cháng)期在95%以上。然而,出于保障房本身“保本微利”的民生屬性,無(wú)論是新建還是存量改造,大規模的保障房籌建仍需要大量低成本資金的長(cháng)期支持。

  我們認為,中央政策性資金和社會(huì )資本將成為短期破解保障性住房建設資金難題的關(guān)鍵,而地方政府作為建設運營(yíng)的主力部門(mén),長(cháng)期來(lái)看也應及時(shí)靈活使用各種政策工具激發(fā)市場(chǎng)活力。

  中央政策資金包括作為財政計劃內資金的中央保障性安居工程補助資金、保障性住房再貸款、抵押補充貸款(PSL)和保障房專(zhuān)項貸款、特別國債相關(guān)資金支持等。

  以保障性住房再貸款為例,這是當下商品房去庫存、籌集保障房最重要的資金來(lái)源。2024年5月17日,中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款,利率1.75%,并將2023年推出的在部分城市試點(diǎn)的1000億元租賃住房貸款支持計劃并入管理,該政策將在全國范圍全面推廣。

  人民銀行將按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款,后續可帶動(dòng)21家全國性銀行貸款5000億元,支持收購已建成未出售的商品房,用作配租或配售型保障性住房。

  國家發(fā)改委之前表示,將連續幾年發(fā)行的超長(cháng)期特別國債,專(zhuān)項用于國家重大戰略實(shí)施和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設的“兩重領(lǐng)域”,重點(diǎn)支持科技創(chuàng )新、城鄉融合發(fā)展、區域協(xié)調發(fā)展、糧食能源安全、人口高質(zhì)量發(fā)展等領(lǐng)域建設。我們預計,保障房作為城鄉融合發(fā)展、區域協(xié)調發(fā)展以及人口高質(zhì)量發(fā)展的重要載體,未來(lái)有望獲得特別國債資金的長(cháng)期支持。

  國是直通車(chē):地方有哪些金融工具和政策支持,可以用于保障性住房呢?

  龐溟:地方政府專(zhuān)項債。這也是過(guò)往建設保障房最主要的資金來(lái)源。據統計,2021年至2023年,地方政府用于保障性安居工程的資金規模分別為6245億元、6319億元和4705億元。2024年專(zhuān)項債投向整體保持十大領(lǐng)域不變,但保障性安居工程領(lǐng)域里新增了城中村改造、保障性住房?jì)蓚€(gè)投向。

  地方政府計提土地出讓的溢價(jià)資本也可作為保障房建設的增量資金。如果要看創(chuàng )新運營(yíng)模式,可采用保障房“先租后售,租售聯(lián)動(dòng)”模式,提升項目現金流穩健性。新加坡、中國香港、英國、澳大利亞和加拿大等國家和地區都曾推出過(guò)“先租后售”模式的住房計劃,允許購房者先通過(guò)租賃方式獲得住房,并在滿(mǎn)足條件后有機會(huì )購買(mǎi)房屋。內地包括重慶、深圳、上海、東莞和湖北等省市也曾先后對此類(lèi)模式做出有益探索。

  國是直通車(chē):政策資金之外,我們能溝通哪些方法來(lái)引入社會(huì )資本,支持保障性住房建設?

  龐溟:商業(yè)銀行在未來(lái)有望加大對租賃住房的支持力度。2024年1月5日,中國人民銀行、國家金融監督管理總局發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)》,指出金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應以市場(chǎng)配置為主,為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、建設、運營(yíng)提供多元化金融服務(wù)體系,明確提出支持企業(yè)和事業(yè)單位依法依規批量購買(mǎi)存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房等利好政策。

  我們認為,應在政策優(yōu)惠和引導下進(jìn)一步健全完善以政府投資和政策資金為主、市場(chǎng)引導下的社會(huì )化資金為補充、全方位多渠道金融支持的體系,更好地加大投資、融資和運營(yíng)各環(huán)節的資金利用效率和金融支持力度。

  從中長(cháng)期看,應著(zhù)眼于構建多層次、多主體、多渠道的房地產(chǎn)融資體系,從源頭處理好人、地、房、錢(qián)的關(guān)系,做到低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng),來(lái)實(shí)現黨的二十大報告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”的房地產(chǎn)發(fā)展方向,實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和宏觀(guān)經(jīng)濟健康增長(cháng),推動(dòng)社會(huì )高質(zhì)量發(fā)展。

【編輯:于曉】
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